APRESENTAÇÃO
O presente documento se debruça sobre a análise técnica da Minuta do Plano Diretor Urbano Sustentável (MPDUS) apresentando pela Prefeitura Municipal de Porto Alegre, por ocasião da Audiência Pública a ser realizada no dia 09 de agosto de 2025. Esse será o último momento de participação social antes do projeto chegar à Câmara de Vereadores.
A presente nota tem como objetivo dialogar com a sociedade portoalegrense, a maior impactada, caso as mudanças se efetivem.
AS 11 CONTRADIÇÕES DA PROPOSTA DO NOVO PLANO DIRETOR DE PORTO ALEGRE
De modo geral, as contradições se revelam a partir da relação entre os princípios e objetivos expostos e o detalhamento para sua efetivação, ou mesmo, do discurso que acompanha a justificativa para algumas medidas, como a de densificação. O descompasso está entre as etapas participativas nas quais foram debatidos princípios e objetivos do plano, mas não o detalhamento do mesmo. As contradições centram em três elementos principais: (i) o quão sustentável é a proposta; (ii) como o aumento da densidade generalizada pode resolver problemas ambientais, de espalhamento urbano, do custo da moradia e do direito à cidade de infraestrutura, de preservação das características dos bairros, de mobilidade urbana; e (iii) como pode ser possível o fortalecimento do planejamento urbano através do fatiamento do plano diretor, de pseudoparticipação social, do financiamento urbano com benefícios ao setor privado, do planejamento de administração privada, de órgão de planejamento, gestão e monitoramento autônomo ao estado? Por fim, elencamos alguns pontos que consideramos serem relevantes na mudança de vida dos portoalegrenses, caso a proposta seja aprovada.
1. PLANO DIRETOR URBANO SUSTENTÁVEL?
A contradição acontece na relação nome-conteúdo. O planejamento Urbano Sustentável, é tradicionalmente marcado pelas contradições entre crescimento econômico – proteção ambiental – justiça sociorracial. No entanto, o detalhamento da proposta foca exclusivamente no crescimento econômico, desconsiderando os outros 2 elementos.
A enchente de 2024 revelou o quanto é imperativo estarmos atentos às questões ambientais e aos eventos climáticos extremos. A proposta negligencia o ocorrido. Não apresenta dados de áreas de risco, propostas de drenagem urbana ou para Soluções Baseadas na Natureza (SBNs). As soluções apresentadas para o Sistema Ecológico como, por exemplo, os Corredores Verdes, são genéricas e sem detalhamento, e ainda se sobrepõem em grande parte, nas vias com propostas para edificações de alturas de 130, 90 e 60m.
Enquanto que as formas de ocupação construtiva dos terrenos são detalhadas liberando índices altíssimos de altura, inclusive para áreas impactadas pela enchente, como o Centro Histórico (entre 60 e 130m), o 4º Distrito (130m) e o Sarandi (60m), além do entorno de cursos d’água. O entorno do Arroio Dilúvio e parte da interface com o Rio Guaíba receberão alturas de 90 e 130m, respectivamente.
- MAIOR DENSIDADE CONSTRUTIVA e DIMINUIÇÃO DO ESPALHAMENTO URBANO
Se podemos pensar em alguma justificativa para o aumento das densidades construtivas em áreas atingidas pelas enchentes, essa seria a contenção do espalhamento urbano, ou seja, mais áreas sem a ocupação urbana, com destino para uso ambiental e rural. No entanto, além de liberar alturas na área central e de entorno dos cursos d’água, a proposta libera ocupações para o extremo sul de Porto Alegre, inclusive para condomínios fechados. Pelo padrão de tratativas praticadas em Porto Alegre no período recente, como a Ponta do Arado e Alphaville, por exemplo, os condomínios nesta região se destinarão, em sua maioria, para população de alta renda.
- MAIOR DENSIDADE CONSTRUTIVA e DIMINUIÇÃO DO CUSTO DA MORADIA E PROMOÇÃO DO DIREITO À CIDADE
Como já é sabido, os dados do último Censo do IBGE (2022) revelaram que a cidade tem decréscimo populacional, além de ter 100 mil imóveis vazios. Um dos objetivos do plano se debruça sobre a redução do custo da moradia. A liberação de mais área a ser construída por terreno reduz o custo da produção habitacional, no entanto, na cidade já repleta de tapumes de novos empreendimentos, o custo da moradia para o consumidor final não tem reduzido, muito pelo contrário, tem aumentado. A justificativa reside na lei da oferta e da procura, no entanto, já temos estoque de imóveis privados vazios e a lei já deveria estar surtindo efeitos. Isso não acontece, pois na verdade essa se aplica apenas para novos empreendimentos. Portanto, a medida não visa a promoção da redução do custo da moradia e do direito à cidade, mas ao aumento do lucro do mercado imobiliário vinculado às novas construções de alto padrão ou de unidades habitacionais pequenas direcionadas para investidores (os studios), ao invés de moradores. É o valor-de-troca se sobressaindo ao valor-de-uso, ou seja, o oposto do defendido para a realização do direito à cidade.
Soma-se, ainda, a possibilidade de demarcação de Áreas de Interesse Social (AEIS) serem suprimidas do Plano, uma vez que as áreas tenham recebido regularização fundiária e urbanização. Na prática isso significa a perda de segurança de permanência no local e a disponibilização de terras urbanizadas para o mercado imobiliário, afastando a população mais pobre para áreas ainda mais distantes.
- MAIOR DENSIDADE CONSTRUTIVA e o APROVEITAMENTO DE INFRAESTRUTURA
Esta contradição reside numa questão muito simples: quais são os dados disponibilizados pela PMPA que justifiquem as densidades que serão praticadas no território? Os dados apresentados são referentes à acessibilidade aos equipamentos de serviços urbanos e à porcentagem de domicílios conectados às redes de infraestrutura urbana. No entanto, esse é um cálculo da realidade hoje, quais são os cálculos que projetam a relação infraestrutura urbana existente e densidade populacional/construtiva proposta para as diferentes áreas da região? Não sabemos. Mas sabemos dos problemas enfrentados por moradores em regiões de crescimento de áreas construídas. Um exemplo se remete à Região de Gestão e Planejamento 4, onde os novos condomínios trouxeram problemas aos moradores locais, como aumento de alagamentos e dificuldades de acesso aos serviços como posto de saúde, pelo aumento populacional na região.
- MAIOR DENSIDADE CONSTRUTIVA e PRESERVAÇÃO DOS PADRÕES CARACTERÍSTICOS DOS BAIRROS, E CULTURA E AMBIENTE NATURAL
Alturas entre 60 e 130m para grande para da cidade, quando não temos alturas como essas na paisagem, salvo poucas exceções (lembrando que o maior edifício da capital tem 107m de altura). A incongruência está dada. Até mesmo os 18m propostos para Chácara das Pedras e Três Figueiras irão romper com a experiência próxima ao conceito de cidade-jardim.
A nova proposta mantém a ocupação rarefeita no extremo sul, com alturas de 9m de altura, mas que possibilita condomínios fechados de até 10ha, sem a necessidade de estudos prévios.
- MAIOR DENSIDADE CONSTRUTIVA PARA MELHORAR A MOBILIDADE URBANA
Internacionalmente se difunde a ideia da cidade de 10, 15 ou 20min ao depender da cidade, vinculando melhoria dos espaços públicos para mobilidade ativa para que as pessoas realizem suas atividades de comércio e serviço em um raio de deslocamento de 15min. No entanto, a proposta do novo plano diretor de Porto Alegre promete melhorar a mobilidade urbana através da liberação de edifícios em alturas sob a justificativa de que isto proporcionaria mais postos de trabalho com proximidade a zonas residenciais. Mas quantos teriam essa oportunidade? Isso seria possível, caso o valor do m2 fosse igualmente distribuído no território, mas as pessoas estariam fadadas a não mudar de emprego, ou, a mudar de moradia conforme o trabalho.
- FORTALECER O PLANEJAMENTO ATRAVÉS FATIAMENTO DO PLANO DIRETOR
O fatiamento do plano diretor já vem sendo realizado através dos programas para o 4º Distrito e o Centro Histórico. Esse último mudou os índices urbanísticos por decreto, sem a participação social e pretende consolidá-los no novo PDUS. Novos empreendimentos já foram aprovados, de tal forma que o decreto atenda a pressa do mercado imobiliário. Em diferentes momentos da Minuta do Projeto de Lei do novo PDUS, são explorados outros instrumentos que podem mudar parâmetros urbanísticos, tais como: Operação Urbana Consorciada, Planos Locais e Planos de Pormenor.
Além disso, muitas são as promessas de definições a serem realizadas em outros projetos de lei, ou decretos, incluindo o Plano para as Ilhas, excluídas da atual proposta de lei.
Essas definições já deveriam constar no Plano Diretor, ainda mais depois de 9 anos de revisão, – o primeiro evento oficial promovido pela PMPA foi em dezembro de 2016, no Cinema Capitólio. Não faz sentido ter um plano que reporte considerável parte de seu detalhamento para outras leis e decretos a serem elaborados. É como se o novo plano diretor consolidasse uma bússola estragada, pois é impossível saber o caminho a ser seguido.
A Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) está também separada do Plano Diretor.
- FORTALECER O PLANEJAMENTO ATRAVÉS DA PSEUDOPARTICIPAÇÃO SOCIAL
Ao ler o documento técnico com o relato do processo de revisão do Plano Diretor vigente, muitos podem se impressionar. No entanto, o processo é marcado por ações judiciais que evidenciam a sistemática desvalorização do Conselho Municipal de Desenvolvimento Urbano Ambiental, o CMDUA.
Primeiro, o CMDUA passou por uma gestão 3 vezes mais longa do que o previsto por lei. A PMPA lança novas eleições sob ordem judicial e realiza conferência, igualmente sob ordem judicial, considerando que essa poderia ser realizada, mas não poderia constar como etapa deliberativa da revisão do plano. No entanto, a referida conferência consta como etapa de participação social.
O LUOS, instrumento que define as alturas, recuos e afastamentos (os parâmetros urbanísticos) consta em documento separado do plano diretor e não foi submetido aos eventos de participação social.
A proposta para o novo CMDUA expande em 10 as cadeiras de técnicos da prefeitura, acabando com o modelo tripartite, excluindo representantes da esfera estadual e federal e não definindo a proporcionalidade para o seguimento de entidades profissionais, empresariais, ambientais e científicas. Exclui, também, a qualidade de entidades profissionais que até hoje são as de atividades afins ao planejamento urbano. Segundo a nova proposta, qualquer entidade profissional pode fazer parte do conselho, agora com 20 cadeiras para o executivo municipal e 20 para sociedade civil.
Os números de participantes no processo também impressionam, cerca de 5,5 mil pessoas. No entanto, nas listas de presença constam os técnicos da PMPA como participantes. Além disso, 1,3 mil participantes são de uma exposição interativa. Informação é um dos níveis mais baixos na escala de participação social.
De fato, foram muitos os encontros promovidos pela PMPA, apesar da falta de metodologia que informe como a participação seria considerada na proposta. Cabe ressaltar, também, que os seminários e conferências foram sempre realizados em locais distantes do centro da cidade (com melhor provisão de meios de transporte) e em horários de trabalho. As votações on-line em oficinas temáticas foram feitas sem nenhum controle de quórum e com a sobreposição de participantes votantes.
- FORTALECER O PLANEJAMENTO ATRAVÉS DO FINANCIAMENTO URBANO COM BENEFÍCIOS AO SETOR PRIVADO
Para Parcerias para Renovação Urbana, a proposta prevê a possibilidade de conceder CEPACs (Certificados de Potencial Construtivo) com valor correspondente ao custo da intervenção promovida pelo setor privado. Sobre a Outorga Onerosa do Direito de Construir (OUDC) são previstas isenções ao setor privado. Para os Planos de Pormenor, é prevista a “instituição de um fundo imobiliário específico, ao qual poderão ser incorporados, a título de integralização do capital, imóveis localizados na área pormenorizada, inclusive de propriedade pública, admitida a conversão das cotas em lotes ou unidades autônomas, após a implementação do plano”.
As situações acima configuram o município realizando ressarcimentos dos investimentos feitos pelo setor privado, ou mesmo, atuando como empreendedor parceiro. Se trataria do setor público financiando o setor privado, ao invés do setor privado financiar o desenvolvimento social sustentável?
- FORTALECER O PLANEJAMENTO URBANO ATRAVÉS DO PLANEJAMENTO DE ADMINISTRAÇÃO PRIVADA
Um instrumento merece muita atenção, além da já conhecido Operação Urbana Consorciada (OUC) e seus efeitos perversos relacionados ao direito à cidade em outras cidades brasileiras, como Rio de Janeiro e São Paulo. Esse instrumento é o Plano de Pormenor. São Planos que além de mudar os parâmetros urbanísticos (sic) podem ser propostos pelo setor privado. É o chamado planejamento de administração privada, no qual o estado abdica da sua função de planejar o futuro da cidade e também de promover a justiça socioambiental.
- FORTALECER O PLANEJAMENTO E GESTÃO ATRAVÉS DE ORGÃO AUTÔNOMO AO ESTADO?
O sistema de planejamento sofreu profundas modificações com a nova proposta. Infelizmente elas não são detalhadas o suficiente diante de tamanha transformação. O novo órgão proposto, o Sistema de Gestão, Controle, Planejamento e Financiamento Urbano (SGC) terá amplos poderes e será detalhado por outro projeto de lei, mais uma vez.
Os indicadores de monitoramento são extremamente importantes para o planejamento urbano, tais indicadores também não são definidos no documento. Temos de fato um novo sistema de gestão no PDUS ou apenas intenções mal declaradas que, a depender de como forem regulamentadas, poderão consolidar a prática de um planejamento urbano voltado para os interesses do mercado.
E COMO TODAS ESSAS CONTRADIÇÕES IMPACTAM A SUA VIDA, SE O NOVO PLANO DIRETOR FOR APROVADO?
A falta de respostas para a condição dos eventos climáticos extremos deixa a população em condição de vulnerabilidade;
As novas alturas praticadas são incompatíveis com as mudanças climáticas, fomentando ilhas de calor, impacto sobre os ventos;
Como serão as condições de habitabilidade (ventilação e insolação) em áreas de alturas entre 60, 90 e 130m de altura, com recuos que não aumentam em progressão conforme a altura?
A renovação urbana via mercado imobiliário acarretará no processo de gentrificação, expulsando gradualmente a população residente para áreas mais afastadas;
Como serão as condições de infraestrutura urbana se não existem os estudos necessários, tampouco os indicadores que definirão qual o limite da infraestrutura? imagine uma vida sem luz, sem abastecimento d’água, e com alagamentos e inundações: uma realidade conhecida por muitos porto alegrenses que a proposta parece piorar;
A promessa de um mercado imobiliário voltado para condomínios fechados no extremo sul, imóveis de alto padrão em bairros de maior renda e de mudança de população do Centro Histórico e 4º Distrito coloca no debate os efeitos da gentrificação e onde a população de classe média e classe média baixa irá morar?
Para as classes de menor renda que moram em Vilas de Porto Alegre, o perigo da remoção e gentrificação são iminentes, com a possibilidade de remoções expressas no novo plano sem os estudos que indiquem a condição de risco associadas, ou mesmo, a possibilidade de extinção as Áreas de Interesse Social após regularização fundiária ou de sua urbanização.
